Att bli en byggande bostadsrättsförening Postad av: Archileaks, Datum: 2016-06-16

Fler borde ta chansen att bygga i egen regi - det är socialt, ekonomiskt och behöver inte vara så svårt som det verkar. Här berättar Karin Kjellson om sina erfarenheter av hur det som bostadsrättsförening går att bygga bostäder tillsammans i liten skala.

Idag får vi, en liten byggande bostadsrättsförening i Stockholm, tillträde till Villa Mälarhöjden där vi tillsammans ska bygga flera bostäder inom en vanlig villafastighet. Att dela tycker vi är smart och kul, och dessutom blir det billigare. Genom att samäga tomtmarken och bygga fler hus räknar vi med att kunna bo till en mycket lägre kostnad än om vi köpt egna “färdiga hus” i samma stadsdel. Fast det är nog de sociala aspekterna som tilltalar oss mest: Att bo nära varandra gör det enklare att ses och hjälpa varandra i vardagen. Och så gillar vi att driva projekt och älskar gamla och nya hus.

En bostadsrättsförening är ursprungligen en ekonomisk och juridisk modell som möjliggör för människor att gå ihop och bygga bostäder till rimlig kostnad och risk för varje föreningsmedlem. Idag är nästan alla nya bostadsrättsföreningar startade av bygg- och fastighetsbolag som tar hjälp av interimsstyrelser för att kunna sälja bostadsrätterna till marknadspris. De som ska bo är inte med från början. Men det är fullt möjligt och faktiskt väldigt enkelt för privatpersoner att bilda föreningar och utveckla egna fastigheter enligt den ursprungliga idén även idag.

Att starta en bostadsrättsförening

Allt som behövs inför starten av en förening är lite inläsning av bostadsrättslagen. Där framgår allt som krävs, till exempel att föreningen behöver ha minst tre medlemmar. Ni formulerar era stadgar och kan sedan skicka in er anmälan till Bolagsverket via verksamt.se vilket kostar 1 100 kr. Sedan är ni igång. 

Att ta hjälp av bostadsrättskonsulter insåg vi snabbt var meningslöst då de ville ha bra betalt men inte hade någon kunskap om byggande bostadsrättsföreningar. De var bara kunniga inom omvandlingar från hyresrätt och inom kommersiell fastighetsutveckling där vinsten ska lyftas ur projektet innan de boende flyttar in. Vårt mål är inte att trixa med den ekonomiska planen utan att göra val och investeringar som håller över tid.

Finansiering

Det som har krävt mer förberedelser är finansieringsfrågan. Hos storbankerna faller vi mellan stolarna då vi varken passar under vanliga konsumentlån eller är en tillräckligt stor aktör för affärslån. Vi valde en mindre medlemsbank som erbjuder oss personlig service och som visar genuint intresse för vad vi vill åstadkomma. Vi vill rekommendera alla som funderar på samägande eller bildande av en förening att etablera personlig kontakt med en bank så tidigt som möjligt, långt innan fastighetsköpet, så att ni också får rätt stöd genom processen. Det har varit väldigt värdefullt för oss. Ett annat finansieringstips är att Boverket kan bistå med finansiell rådgivning och har en del mallar som kan användas. De kan också lämna kreditgarantier under byggtiden

Om någon i föreningen är ekonom är det ett stort plus har vi märkt, annars är det ju möjligt att ta in externt stöd.

Gestaltning, detaljplan, grannar och bygglov

Vad vi ska bygga har vi successivt kommit fram till under en serie träffar under våren, framför allt med hjälp av skisser och fysiska modeller. Grundtanken är att behålla det befintliga huset, ett egnahemshus från 1923 som ursprungligen innehöll två bostäder, och behålla fruktträden i trädgården. Den outnyttjade byggrätten kommer användas till nya byggnader kring två trädgårdar på den långsmala tomten. Det som var klart vid tidpunkten då vi köpte huset var en avstämning med Stockholms Stad om att vi kunde bygga fler bostäder inom gällande detaljplan, hur mycket vi tänkte bygga, vem som skulle bo i vilken del och en ekonomisk kalkyl för processen fram till inflyttning. 

Under skissfasen inför bygglovet har vi gjort en uppmätning av tomten för att få ett bra digitalt underlag och har då även mätt in fruktträden. Vi har också träffat våra framtida grannar och diskuterat lösningar med hjälp av den fysiska modellen och solstudier i en enkel digital modell. “Vad tycker grannarna?” är en av de vanligare frågorna vi får från vänner och kollegor. Jo, de är glada över att de gamla huset och träden kommer bevaras och att vi bygger vidare i områdets skala. Vi har fått ett mycket positivt bemötande, kanske delvis tack vare att vi bjudit in till en inkluderande och öppen process. 

Vilka förutsättningar krävs?

Insikter så här långt i processen, som ju bara precis har börjat, är att en grupp privatpersoner kan konkurrera ut professionella fastighetsutvecklare genom strategin “bevara och utveckla” istället för “riv och bygg nytt”. Men det krävs att gruppen skaffar sig kunskap om gällande detaljplaner (som ju är offentlig information men inte allmän kunskap) för att förstå vad som kan göras var. Ifall ni vill följa vår modell ska ni leta efter små hus på större tomter i områden vars detaljplanebestämmelser varken begränsar antalet bostäder eller antalet byggnader per fastighet. Sådana planer finns framför allt i äldre villastäder. Ofta är gällande planer sökbara digitalt via kommunerna. Här finns exempelvis alla detaljplaner i Stockholms Stad

Vad vi nu testar att genomföra är en byggemenskap i storleken “small”. Vår byggemenskap ligger i en villastad med uppväxta trädgårdar och med bra cykelförbindelser och tunnelbanestation. Att dela detta attraktiva läge gör att vi har råd samtidigt som det innebär ett bättre resursanvändande. Vi bidrar till några fler hem, några fler kunder till närbutiken och en ökad bredd av bostadsstorlekar och upplåtelseformer i området. Kanske öppnar vi ett arkitektkontor också, även om grannarna hellre vill se en fest- och föreningslokal. Men det kanske går att kombinera?

Följ gärna hela resan på vår blogg.

// Karin Kjellson

---

Karin Kjellson är arkitekt SAR/MSA och driver företaget TIP, Theory Into Practice, tillsammans med Magnus Björkman och Anna Sundman. Karin är engagerad i Föreningen för Byggemenskaper och ordförande i Bostadsrättsföreningen Villa Mälarhöjden. 

Detta är åttonde artikeln ut i Archileaks debattserie om egnahem i en modern kontext. Läs alla artiklar här. Kan en samtida version av 1900-talets egnahemsrörelse sätta fart på ett kvalitativt och varierat byggande? Och vilka frågor skulle självbyggeri i så fall kunna besvara?