Fattiga borde äga sin bostad, rika har råd att hyra Postad av: Archileaks, Datum: 2016-06-01

Ingenstans är det viktigare att värdet av nya byggrätter och förbättringar av befintliga hus kommer de som bor i husen till godo, inte de riskkapitalister och pensionsfonder som nu storhandlar nedgångna hus, hävdar Staffan Schartner i den fjärde artikeln om egnahemsrörelser idag.

Bostadsbyggande handlar i första hand om finansiering.

Det krävs mycket pengar för att bygga en bostad. I relation till risken måste avkastningen på det kapital som används vara minst lika hög som för konkurrerande användningar. Just nu är bankräntorna låga och det är lätt att få låna, men bara om du har tillgång till tillräckligt mycket eget kapital och om den förväntade vinsten är tillräckligt stor för att banken ska känna sig trygg med att få tillbaka sina egna pengar även när projektet inte riktigt lyckas.

Vi kan prata hur mycket som helst om påstått regelkrångel, kommunala särkrav eller önska oss gärden fyllda med typgodkända punkthus – huvudskälet till att nya bostäder är så dyra är att avkastningskraven på det kapital som används för att bebygga och ”förädla” fastigheter är så höga.

En mycket stor del av de växande klyftorna i människors rikedom kommer ur fastighetsägandet. Fastigheter, marken och de byggnader som eventuellt finns där, utgör en stor del av realkapitalet, det faktiska och bestående värde som trots alla finansiella instrument och transaktioner är basen för hela ekonomin.

Alla som bor är på det ena eller andra sättet inblandade i fastighetsekonomin. Den som äger fastigheten eller en del av den har sitt eget kapital bundet där, och har oftast också åtaganden mot en bank eller någon annan som lånat ut sina egna eller sina kunders pengar. Ofta är det en bra investering, eftersom ägaren inte bara får en löpande avkastning på sina pengar i form av hyresintäkter eller en lägre boendekostnad utan också får ta del av den värdökning som dels består av olika inflationseffekter, dels av att samhället, fastighetsägaren själv eller någon annan gör investeringar som gynnar fastigheten.

Den som hyr sin bostad får inte del av stigande fastighetsvärden, men är med och betalar avkastningen på det kapital som någon annan har bundet i fastigheten.

Vi har ett stort problem med fattigdom och ojämlikhet i vårt samhälle. För stora delar av arbetarklassen har sparandet och värdeökningen i det egna boendet varit den avgörande faktorn i att gå från egendomslöst proletariat till relativt välstånd. Det har varit en del av en medveten strategi i det tidiga 1900-talet, inte minst från socialdemokraterna. I dagens Sverige är det näst intill omöjligt för den som inte har några pengar att någonsin få det. Den som vill köpa en bostadsrätt, för att bo i eller som redskap för att snabbt bli rik, avkrävs en egen insats som i stora delar av Sverige är oöverstiglig för den som inte ärvt eller har föräldrar med pengar. Finns det någon åtgärd som verksamt kan minska klyftorna i samhället så är det åtgärder för att möjliggöra för fattiga att äga sin bostad.

För 100 år sedan hade Sverige en verklig bostadskris efter 50 år av spekulativt bostadsbyggande för de välbärgade, den bebyggelse som bl a finns på Stockholms malmar. Förutom en del välgörenhetsinitiativ kom verktygen att handla om egenmakt. Då skapades SMÅA, Stockholms småstugebyrå (och liknande organisationer på andra håll) för organiserat självbyggeri, och olika former av kooperativt byggande. Människor slog sig samman i en förening, lät bygga ett hus och bodde sedan i det. 1930 introducerades en särskild lag för kooperativt byggande, det som kom att kallas ”bostadsrättsföreningar”.

Efter att bostadsrättslagen har gjorts om, andelarna i föreningen och rätten till bostaden går att ha som säkerhet för lån och går att sälja fritt på en öppen marknad, har det kooperativa inslaget blivit nedtonat och kommersiella krafter har helt tagit över produktionen. En mycket större del av finansieringen ligger hos bostadsrättsinnehavarna istället för i föreningen och kommersiella bolag bildar föreningar, tillsätter bulvaner som styrelseledamöter, dikterar villkoren för avtalet mellan bolaget och föreningen och tjänar mycket pengar på affären.

Det egna huset, manifesterat i mattorna av småhus runt städerna, har fungerat bra som goda bostäder till ett rimligt pris och har skapat en stabilitet i mångas ekonomi, men är inte ett hållbart sätt att bygga en stad. För att en stad ska kunna fungera krävs en större täthet än vad småhusen någonsin kommer att kunna erbjuda. Det gäller både ur perspektivet diversitet och ur perspektivet transportekonomi. Det krävs tillräckligt många på en viss yta för att kunna rymma den mångfald i det lokala näringslivet som blir till en god spiral. Samtidigt är det svårt med bra kollektivtrafik och med att hålla nere trafikytorna per person när bebyggelsen är för gles. 

Det alternativa sättet att bygga bostäder utanför spekulationsekonomin kallas för byggemenskaper. Det har på kort tid blivit stort i Tyskland. I Hamburg når man i år troligen målet att markanvisa 20% till byggemenskaper, i München är siffran 40% fördelat på ägarkooperation och kooperativ hyresrätt. I ett par andra städer har byggemenskaper länge varit det dominerande sättet att finansiera nya bostäder.

Det finns starka skäl även för Sverige och svenska kommuner att använda byggemenskaper som ett instrument för samhällsutvecklingen även om vi i den här artikeln bortser från den direkta demokratin, social och ekologisk hållbarhet och möjligheterna i stadsgestaltningen Med byggemenskaper finns inte vinstmarginal och marknadsrisk med i kalkylen. Ju högre tryck på bostadsmarknaden desto större är skillnaden i boendekostnad. I Tyskland brukar besparingen mot kommersiella projekt vara 15 till 40%. Konsekvensen av detta är dels att väldigt många fler har möjlighet att efterfråga en ny bostad, dels att många platser som nu inte är kommersiellt intressanta blir möjliga att bebygga. Oerhört viktiga aspekter för bostadsförsörjningen.

Med byggemenskaper som använder kooperativ hyresrätt med eget ägande finns ännu bättre möjligheter att sänka trösklarna eftersom Boverket, tidigare bostadskreditnämnden, beviljar kreditgarantier upp till 95% av marknadsvärderingen.

Oavsett vilken upplåtelseform byggemenskaperna använder finns det otaliga upplägg där lite förmögnare medlemmar i gruppen hjälper andra att ta fram det nödvändiga egenkapitalet. Det finns också exempel på att utomstående privatpersoner hjälper till med pengar som lånas ut med en låg ränta eftersom säkerheten i lånen erfarenhetsmässigt blir särskilt stor när många som har starka incitament hjälps åt med projekten. Den som inte vill eller kan fullfölja kan bytas ut. Dessutom är man i Tyskland duktig på att förmå byggemenskaperna att frivilligt ta ett utökat socialt ansvar för personer med svårigheter på bostadsmarknaden genom att på så sätt få ett försteg i konkurrensen om marken.

Det andra viktiga skälet för samhället är att byggemenskaper är ett sätt för människor att kunna äga sin bostad och på det sättet skapa marginaler i den egna ekonomin istället för att se någon annan ha makten över och ta hem vinsten på den egna bostaden. Hyresrätt är utmärkt för den som flyttar ofta, som är tillfälligt på en plats eller som av något skäl behöver eller vill ha en högre servicenivå i boendet. Med ett individuellt ägande av bostaden får människor resurser att ta makten över sitt eget liv, med kooperativt ägande får man vinsten i form av lägre boendekostnader i takt med att kapitalskulden i föreningen sjunker.

Hur man i andra europeiska länder, kanske särskilt i Norge, hjälper unga och nytillkomna att spara ihop till egenkapitalet har t ex Lennart Weiss berättat om. Hur byggemenskaper kan användas för att vända utvecklingen i storskaliga 70-talsområden diskuterar jag gärna vidare på en annan plats. Ingenstans är det viktigare att värdet av nya byggrätter och förbättringar av befintliga hus kommer de som bor i husen till godo, inte de riskkapitalister och pensionsfonder som nu storhandlar nedgångna hus.

Låter det utopiskt? Billigare och bättre bostäder, ökat byggande och minskad segregation istället för OECD:s snabbast växande klyftor? 

Tja, kära vänner, inte kan vi fortsätta på den väg vi är just nu, den saken är säker!

/Staffan Schartner

---

Detta är fjärde artikeln ut i Archileaks debattserie om egnahem i en modern kontext. Läs alla artiklar härKan en samtida version av 1900-talets egnahemsrörelse sätta fart på ett kvalitativt och varierat byggande? Och vilka frågor skulle självbyggeri i så fall kunna besvara?  Avsändaren denna gång är Staffan Schartner, arkitekt och ordförande Föreningen för Byggemenskaperstyrelseledamot i Byggande Arkitekter och partner i omniplan AB