Intervju: Fastighetsägarna "Vi får fila lite på den svenska modellen" Postad av: Archileaks, Datum: 2016-02-15

Martin Lindvall

Vilka är nycklarna till renoveringsfrågan? Fastighetsägarnas samhällspolitiske chef Martin Lindvall ger svar i en intervju av Jonas Bäckström.

1. KTH-forskaren Hans Lind menar att dagens regelverk innebär att det görs hyreshöjande standardhöjningar när underhåll hade räckt . Hur ser du på hans beskrivning?

Hans Lind sätter fingret på problematiken. Det går inte att ackumulera medel för underhåll. Underhållet blir istället en investering som fastighetsägaren måste få betalt för – idag kan man bara få det genom standardhöjningar. Om man fick göra en mindre hyreshöjning för underhåll så skulle vi inte få samma påverkan på hyran. Och skattefria underhållsfonder, vilket även SABO och Hyresgästföreningen förespråkar, vore ett välkommet verktyg. 

2. Är debatten kring renoveringar balanserad? 

Utslaget på 1.6 miljoner hyresrätter så är det väldigt få konflikter kring renoveringar. Boverkets Flyttmönster visade att 11% flyttar på grund av hyreshöjningar eller missnöje. (Många citerar siffran 25%, men eftersom 14% ändå flyttar varje år så är nettot 11%). Det betyder att nästan 9 av 10 är nöjda. Med detta sagt så är naturligtvis den sista tiondelen viktig.

3. Hur vill ni möta problemet med den tiondel som inte kan bo kvar efter renovering?

En metod som redan används är personlig rabattering. När man efterhand trappar upp hyran ges hyresgästen tid att ställa in sig på en ny hyra – i den mån man bor kvar – eller tid att hitta nytt boende om man ändå vill flytta. 

Generellt tror jag att man i Sverige kommer att laborera med olika lösningar. Vi kommer att få fila lite på den svenska modellen, kartan motsvarar inte terrängen just nu. Frihamnenprojektet i Göteborg är ett exempel på något nytt. Frågan där är: hur ska en undersköterska ha råd att bo i ett av stans mest attraktiva lägen? Vi får se vad svaret blir, men EU-regelverket är tydligt: om offentliga medel används för att subventionera vissa hushållskategorier måste man kunna säkerställa att det bara är de som får del av stödet. 

Och det är viktigt att subventionerade billiga boenden inte blir som det ser ut på vissa håll i Europa, med stigmatisering, sociala fastlåsningar och förfall. Det måste handla om integrerade bostäder, hus och stadsdelar. Allt annat är otänkbart i Sverige. 

4. Bör balansen mellan fastighetsägaren och hyresgästen förändras?

Vi tror på en tydlig informationsplikt för fastighetsägaren vid renoveringar. Det finns ingen anledning för en fastighetsägare att inte informera i god tid. Historiskt har det förekommit att hyresgäster fått information med för kort varsel. Media har uppmärksammat en del fall där hyresgäster tagits på sängen – en del fastighetsägare har fått lära sig vikten av kommunikation den hårda vägen.

Att förhandla hyror innan renovering vore en annan förbättring. Det kan ske utifrån en exempellägenhet och olika renoveringsnivåer. Men Hyresgästföreningen verkar inte så pigga på det.

Ytterligare en punkt är bättre statistik. Jag ser gärna en motsvarighet till Tysklands Mietspiegel (hyresspegel). I Berlin kan du som privatperson i princip ta tunnelbanekartan och se hyresnivåerna kring varje station. SCB:s hyresstatistik är för generell för att bidra till en mer transparent hyresmarknad – den bygger på 12 000 svenska lägenheter där kategoriseringen inte tar hänsyn till om en lägenhet ligger i Norrtälje eller på Östermalm. När Boverket utredde frågan för några år sedan stödde vi och HSB ett förslag som bröt ner på församlingsnivå. Det skulle kosta runt 40 miljoner– inte mycket pengar i sammanhanget. Men det har inte blivit så. I Sverige är det därför egentligen bara Hyresgästföreningen som genom sitt förhandlingsmonopol kan ha full koll på hyresläget.

5. Hur viktig är dialogen med hyresgästerna vid renoveringar?

Dialog är A och O. Men därifrån till medbestämmande och vetomöjligheter är steget långt. Äganderätten är viktig för en fungerande marknad. Jag sitter själv i den så kallade börjessonutredningen  kring de här frågorna – och där har arbetet inte hunnit så långt att vi kan ta ställning till olika förslag ännu.  

En bra dialog gör även att man kan undvika hyresnämndsprövning. Hyresgäster tror ofta att prövningen handlar om renoveringen OCH den nya hyran. Prövningen skapar förvirring, fastighetsägaren vinner i 99 fall av 100 och det kan idag ta totalt två år av rättslig prövning innan man ens kan börja renovera. Den borde egentligen strykas helt. 

6. Hur ser ni på statligt stöd för renoveringar?

Man måste egentligen se på det bostadspolitiska paketet som sådant, inte enskilt på renoveringar. Men vi löser inga problem med hjälp av statliga renoveringssubventioner. Undantag kan göras för hissbidrag och liknande, som gör att äldre kan bo kvar hemma.     

Subventioner ger bland annat väldigt komplicerade gränsdragningsproblem – hur används till exempel subventioner för energieffektivisering när den bakas in i den vanliga renoveringen eller underhållet? Och vi får orättvisor när fastighetsägare som slarvat med underhållet belönas skattevägen. 

Bättre då att gå den konkurrensneutrala vägen, som med underhållsfonder. Ett annat förslag vi lagt i den riktningen, även här har vi Hyresgästföreningen och SABO med oss, är en moms på hyran, på runt 6-7% . Vi får se, med den nya regeringen får vi kanske gehör för det.

//Jonas Bäckström

Jonas Bäckström är statsvetare och har en kandidatexamen i arkitektur. Han har tidigare skrivit en serie artiklar om Frihamnen för Archileaks.

Foto: Magnus Glans

Featurebild: från Flickr