Låt fler få vara med och bygga Sverige Postad av: Archileaks, Datum: 2014-06-23

Bostadsbyggandet i Sverige domineras av ett litet antal företag som ofta samtidigt agerar finansiärer, byggherrar, projektutvecklare, entreprenörer och fastighetsägare. Är det inte dags att vi låter fler vara med och bygga Sverige?

Sedan flera år finns ett utbrett missnöje med det svenska bostadsbyggandet. Särskilt i Stockholm och andra större städer ökar befolkningen snabbare än tillgången till nya bostäder.  Samtidigt kritiseras det som faktiskt byggs.  Bostäderna är för dyra, utbudet för smalt, byggnaderna för tråkiga och de nya stadsdelarna för storskaliga och själlösa, men diskussionen gäller nästan alltid en aspekt i taget. De recept som skrivs ut handlar ofta om mer eller mindre radikala förändringar av lagstiftningen, med begränsningar av kommunernas eller medborgarnas möjligheter att påverka. Bostadsministern pratar om industrialiseringen av byggandet som vägen framåt.

Vi vill i stället peka på de möjligheter som finns i att ”avindustrialisera byggandet” i bemärkelsen att åter ge plats för det bostadsbyggande som finns utanför byggindustrin. De svenska kommunerna kan inom gällande lagstiftning göra små förändringar i sitt sätt att planlägga och anvisa mark som skulle få genomgripande effekter på vem som bygger vad och till vilken kostnad.

Bostadsbyggandet i Sverige domineras av ett litet antal företag som ofta samtidigt agerar finansiärer, byggherrar, projektutvecklare, entreprenörer och/eller fastighetsägare. Dessa har höga avkastningskrav, agerar utifrån samma marknadsanalyser med snarlika företagskulturer och kommer därför fram till ungefär samma slutsatser om vad som ska byggas var och vid vilken tidpunkt. De allmännyttiga bostadsbolagen agerar av olika skäl alltmer likt de kommersiella byggbolagen. De nya aktörer som då och då dyker upp tvingas snabbt anpassa sig till branschens sätt att fungera.

Historiskt, till exempel när bebyggelsen på Stockholms malmar växte fram, var det många fler som engagerade sig i byggandet. I andra delar av Europa, där bostadsbyggandet bättre motsvarar efterfrågan och där man dessutom förmår producera bostäder till lägre priser, har industrialiseringen inte drivits fram på samma sätt som här. I Sverige är det för få som bygger bostäder, vilket har skapat en unik situation där den som är ansvarig för det som byggs, det vill säga i lagens mening är ”byggherre”, har hela sitt fokus på projektets avkastning och på processen att framställa en byggnad, inte på byggnaden som sådan, hur den används över åren eller den stad som den är en del av.

Många väletablerade byggmästare har de senaste årtiondena tvingats ägna sig åt att förvalta befintliga byggnader eftersom förutsättningarna för ett mer småskaligt byggande varit för dåliga. Nya entreprenörer tvingas agera utanför de marknader som behärskas av de stora företagen. Arkitekter som tröttnat på de villkor och begränsningar som byggindustrin ger försöker allt oftare, i brist på andra möjligheter, bygga i egen regi.

När begreppet ”Bostadsrättsförening” växte fram var det en självklarhet att man först bildade en förening och sedan lät en byggmästare uppföra det hus man skulle bo i. Konceptet att de som ska använda en byggnad tillsammans tar ansvaret för att vara byggherrar kallas numera ”byggemenskap” och är i t ex Tyskland ett vanligt och framgångsrikt (på vissa orter dominerande) sätt att få fler, bättre och billigare bostäder. I Sverige ökar intresset snabbt.

I undersökningar har bland annat Kurt Psilander på KTH (”Hur små byggherrar lyckas” 2004, ”Kostnader i bostadsbyggandet”, 2008) visat att mindre företag med mindre projekt har lägre kostnader än de dominerande storföretagen. 

Idag finns nästan inga privata pengar tillgängliga för bostadsbyggandets finansiering. I stället är det fonder och institutionella placerare med höga avkastningskrav som investerar.  Konkurrensen om de sällsynta, stora markanvisningar som är attraktiva för byggindustrin driver dessutom upp markpriserna. Med ett småskaligare, personligare byggande och fler privata direktinvesteringar kan kostnadsnivån sänkas och mer mark bebyggas på ett lönsamt sätt.

En nyligen genomförd undersökning har dessutom visat att varannan svensk bor på ett sätt som inte svarar mot de behov man har 

För att vända utvecklingen mot ett mer omväxlande, intressantare, billigare och ansvarstagande byggande föreslår vi att Sveriges tillväxtkommuner genomför följande fyra åtgärder för att få fler att kunna bygga, en större variation i det som byggs och ett byggande som bättre motsvarar människors behov och önskningar:

1)Mindre tomter. Genom att gå från ofta kvartersstora markanvisningar till mindre byggrätter får fler möjlighet att bygga. Under lång tid var en bostadsfastighet i en stad sällan större än vad som passade för ett hus med ett trapphus. Det är fortfarande en storlek som många potentiella byggherrar kan hantera.

2)Planläggning först, markanvisning därefter. Många kan vittna om alla de problem som uppstår i de långa detaljplaneprocesserna, men den som arbetar med planläggning vet också hur viktigt det är att inte hasta förbi de viktiga prioriteringar och avvägningar som görs under processen. Med mer generella planer och en sen markanvisning blir den långa planprocessen inte längre ett problem för byggherren utan en intern kommunal angelägenhet.

 

 

 

 

3) Markanvisning på kvalitets- och hållbarhetskriterier. Till skillnad från de rigorösa bestämmelserna som gäller för offentlig upphandling är det ofta svårt att förstå varför en viss intressent tilldelas en viss tomt. Undantaget är de markanvisningstävlingar som genomförs, men där är priset nästan alltid det enda eller i alla fall det viktigaste kriteriet. Eftersom markvärdet är direkt kopplat till vad man får och vill göra med marken leder detta till en premiering av de minst ambitiösa projekten och fungerar som en drivkraft för att göra avkall på kvaliteten i det som byggs. Om marken istället upplåts på marknadsmässiga villkor till den som bäst uppfyller ambitionerna när det gäller hållbarhet, stadsbyggnad, arkitektur eller vad kommunen vill prioritera på en viss plats, kommer vi att gynna de ambitiösa på massproduktionens bekostnad.

4) Betalningar så sent som möjligt. Byggande handlar om mycket pengar och den som vill bo i en ny bostad måste vara beredd att betala för det, men de principer som finns idag där byggherren tvingas betala dyra utredningar, planavgifter, köpa mark eller på annat sätt ligga ute med stora belopp långt innan byggandet kan påbörjas gör det svårt för den som inte har stora ekonomiska reserver.

// Staffan Schartner, Föreningen för Byggemenskaper

Staffan Carenholm, Nätverket Byggande Arkitekter