Mehmet, hälften rätt räcker inte! Postad av: Archileaks, Datum: 2015-03-17

I din DN-artikel berör du ett antal viktiga punkter för att få stads- och bostadsbyggandet att fungera bättre. När jag började med att läsa underrubrikerna kändes det fortfarande ganska bra, men när jag hunnit igenom artikeln fanns åtminstone hälften av den besvikelse som din företrädare på posten lämnade efter sig kvar.

1)Samhället måste se till att den som behöver en bostad också har möjlighet att hyra eller köpa. Många andra har skrivit om bostadsmarknadens omvända Robin Hood-effekter, om hur unga och nyinflyttade stängs ute både från hyres- och bostadsrättsmarknaden samtidigt som vi äldre och privilegierade saknar incitament att flytta från våra stora lägenheter och hus, om hur skattesystemet missgynnar hyresrätter, om amorteringskrav, begränsade lånemöjligheter, reavinstbeskattning, ränteavdrag, fastighetsskatt mm. Ska vi göra något åt bostadsbristen är det här de stora effekterna finns! Prata mer med Per Bolund.

2)Blanda inte ihop pris och kostnad. Produktionspriset och bostadskostnaden bestäms av två helt olika marknader. Mellanskillnaden tar den som säljer marken (ofta kommunerna) och den som investerar pengarna. I Sverige hålls markpriserna uppe av bristen på detaljplanerad mark (kommunernas eget bidrag till problemet) samtidigt som de som investerar begär väldigt mycket betalt för att ta risken och låna ut sina pengar. Vi måste hitta sätt att använda ”billigare pengar”, långsiktiga pensionsfonder och privata sparpengar, gärna med statliga kredit- och/eller räntegarantier till småsparare. Lägre byggpriser ger tyvärr ofta bara högre markpriser, större vinster – och sämre hus.

 3)   Hållbart stadsbyggande är att bygga städer vi vill behålla. Vi borde vid det här laget ha lärt oss farorna av att fokusera på de enskilda byggnaderna när vi bygger nya stadsdelar. Stadsstrukturen kommer troligen att finnas kvar i hundratals år, välbyggda hus kan stå i ett eller ett par århundraden. Segregerande ghetton med små student- och ungdomsbostäder staplade i olika sorters plåt- och trälådor är inte det som ger hållbara städer. Varje generation måste bygga på toppen av sin förmåga för att nästa ska uppskatta och behålla det som byggdes. Det kräver långsiktigt tänkande och omsorg snarare än billiga hus.

4)Ökad konkurrens är inte samma sak som fler siamesiska tvillingar. Ett av problemen i Sverige är att vi har kommersialiserat allt byggande och skapat en byggindustri som består av stora bolag som tänker och agerar likadant. Nuförtiden agerar även bostads¬kooperationen och många allmännyttiga bolag på nästan samma sätt som de kommersiella. Gemensamt är att de har höga overhead-kostnader och en produktionsprocess som kräver stora hus och stora projekt för att vara lönsam. Samtidigt visar t ex Psilander på KTH hur och varför små projekt har lägre kostnader per kvadratmeter. Vi som befinner oss utanför byggindustrin, t ex inom byggemenskapsrörelsen (som i många tyska städer står för 20% eller mer av bostads¬byggandet) eller som Byggande Arkitekter, har ännu inte hört ett pip från konkurrensutredningen.

Det mesta av det som krävs för att få ordning på det svenska stads- och bostadsbyggandet ligger utanför ditt område, Mehmet. Kommunerna ansvarar för markpolitiken – vem ska få bygga var och varför – och har planmonopolet. Det mesta av den viktiga lagstiftningen handlar om skatter, avdrag och prisreglering.  De viktigaste sättet att ge fler möjlighet till en bostad de trivs och har råd med ligger i att använda befintliga bostäder effektivare och att på allvar förtäta våra ibland plågsamt glesa städer. Men här är några exempel på vad du skulle kunna göra:

- Låt staten hjälpa till att minska risken med att låna ut sparpengar till långsiktiga bostads-investeringar, främst hyresrätter.

- Fortsätt hjälpa Boverket att formulera smarta regler som t ex de nya förenklingarna för smålägenheter som i ett slag sänker den möjliga hyresnivån för de minsta bostäderna med 20%.

- Hjälp kommunerna att ge plats för det småskaliga byggandet. Hellre 200 byggherrar som bygger 10 lägenheter var än 10 investerare som bygger 103 lgh var (genomsnitt för Sthlm 2013).

- Fundera på att göra detaljplaners giltighetstid begränsad så att vi istället för Attefalls vilda-västern-byggande kan få kommunerna att skapa möjligheter för mellan- och ytterstaden att på ett klokt sätt utvecklas och generera  hundra tusentals nya bostäder på befintliga, ofta småskaliga, fastigheter.

- Och du, kopplingen mellan stöd till kollektivtrafiksatsningar och kommunalt bostadsbyggande är utmärkt!

// Staffan Schartner

Ordförande Föreningen för Byggemenskaper

Styrelseledamot i Byggande Arkitekter

Partner i omniplan AB