Redovisningstekniken driver på byggkostnaderna Postad av: Archileaks, Datum: 2016-03-04

Hur driver allmännyttornas redovisningsmetoder på byggkostnaderna? Stig Westerdahl, docent i företagsekonomi vid institutionen för Urbana studier vid Malmö högskola, ger svar.

Kan en förändring i redovisningsteknik göra det billigare att bygga bostäder?

Ja. Det är inte en lösning på hela bostadskrisen, men det vore ett bidrag. Allmännyttorna använder idag kalkyltekniker som innebär att det blir dyrare att bygga i en förort än i centrum. 

Hur räknar de?

Det hela vilar på den finansiella ekonomins princip: en krona idag är värd mer än en krona imorgon. Skillnaden mellan pengar idag och pengar imorgon styrs av en kalkylränta (inom fastighetsekonomi kallas det yield). Räntan räknas ut med hjälp av avkastningskrav som baseras på vakanser, kostnader, risker. 

För fastighetsägare innebär kalkylräntan att pengar i en förort som Rosengård eller Biskopsgården om tio år är värda mycket mindre än pengar i innerstan. Pengarnas värde varierar med stadens geografi, och byggandet styrs till centrum. Det blir billigare att bygga i centrum trots att markkostnaderna är lägre i ytterområdena. Därför bygger allmännyttorna som de privata byggbolagen. 

Vem bestämmer räntan?

Den bestäms av privata värderingsföretag. Värderingsföretagen har ingen ensamrätt, men i praktiken dominerar de frågan. 

Problemet är att allmännyttorna slaviskt följer denna kalkylränta, trots att den ofta visar sig vara allt annat än huggen i sten. Det finns exempel på omförhandlingar. När Victoria Park köpte Herrgården i Rosengård höjde man värdet av beståndet över en natt utan att slå in en spik – man förhandlade helt enkelt ner avkastningskravet. Och det finns fler exempel där avkastningskravet plötsligt ändrats efter en försäljning. 

Var det annorlunda innan allbolagen 2011?

Min bild är att det tog fart 2011. I och med allbolagens betoning på affärsmässighet gavs det fastighetsekonomiska perspektivet företräde. Det innebar att nyproduktion och renoveringar görs på ett sätt som gynnar dyra, centrala bostäder. 

Finns det några allmännyttor som bryter mönstret?

Det finns exempel på nyproduktion och renoveringar som inte följer denna kalkyllogik. Det finns i Stockholm (Familjebostäder) liksom i flera andra städer, men där handlar det sällan om att bygga billigare bostäder utan snarare om att skapa profilprojekt för bostadsföretagen. 

När det gäller samhälleliga redovisningsformer så är Gårdstensbostäder och Telge Hovsjö de jag känner till. Hållbarhetsredovisningar och samhällsekonomiska uträkningar är i och för sig vanliga inom allmännyttorna, men de lever sitt eget liv. De förblir perifera och påverkar inte beslutsfattande i någon större utsträckning. De är inte kompatibla med den dominerande finansiella logiken, med affärsmässigheten.

Finns det andra sätt att räkna?

Absolut, ta nedskrivningar. Det är ett sätt att stanna inom den finansiella logiken och samtidigt få andra resultat. Ett exempel är Rinkebystråket. Familjebostäder gjorde tillbyggnader för att skapa affärslokaler, det skulle kosta 160 miljoner och halva kostnaden skulle ha varit förlust. Så då räknade man istället in övervärdet för fastigheterna (övervärdet är skillnaden mellan bokföringsvärdet och det värde värderingsföretaget kommer fram till). Det täckte halva kostnaden och projektet gick ihop. Det är helt fiktiva värden, men det är ett sätt man kan göra det på. 

Atrium Ljungberg är ett annat exempel. I sitt köpcentrum i Sickla i Nacka har de billigare hyror för hantverkare, keramiker osv. De gör så för att de tycker att hantverkarna tillför något viktigt till köpcentrumet. Det är ingen som anklagar Atrium Ljungberg för att inte vara affärsmässiga. Det finns även exempel på att restauranger får lägre hyra i kontorsområden för att locka hyresgäster till kontoren. Så det finns stor frihet i att välja kalkylräntor. Det handlar om att ta igen på gungorna vad man förlorat på karusellen – det handlar om långsiktighet. 

Ser du en förändring på horisonten?

Ja, kanske. SABO har fått upp ögonen för bland annat den här frågan, så vi får se vart det leder. Det vore ett bidrag till en lösning av bostadskrisen om allmännyttorna började se redovisning mindre som en teknikalitet och mer som en samhällsfråga.

//Jonas Bäckström

Jonas Bäckström är statsvetare och har en kandidatexamen i arkitektur. Han har tidigare skrivit en serie artiklar om Frihamnen för Archileaks.

Featurebild från: Mynewsdesk
Porträttfoto från: CFFF