Stoppa markanvisningsfusket! Postad av: Örjan Wikforss, Datum: 2014-10-20

Hur kommer det sig att så många markanvisningstävlingar havererar? Att det av vinnande förslag återstår så lite i det byggda slutresultatet? Att de arkitektoniska kvaliteter som gjorde förslaget till vinnare fuskas bort under resan fram till produktion och inflyttning? Hur är det över huvud taget möjligt att vinna framgång med lösningar som sedan inte byggs som tänkt och utlovat?

Kampen om marken för bostadsbyggande är hård. Kommunernas markinnehav och planmonopol har gjort att bostadsbyggarna får stå i kö med mössan i hand och be om marktilldelning. De förväntas på eget initiativ ta fram möjliga projekt och ansöka om markanvisning. Kommunen kan välja och vraka, men ett erhållet beslut om markanvisning är bara en option att under viss tid och på vissa villkor ensam få förhandla med kommunen om förutsättningarna för genomförandet. 

Kommunen agerar som markägare, inte planmyndighet i detta skede. Detaljplanen prövas i särskild ordning därefter. Bostadsbyggaren står för all risk under detaljplanearbetet och kommunen kan återta en markanvisning utan rätt till ersättning för bostadsbyggaren. 

I markanvisningstävlingar begär kommunen in anbud på marken och den vinner som kan presentera ett attraktivt förslag till bebyggelse och betala bäst för marken. Att vinna en markanvisning kan vara som att dra vinstlotten och få högsta vinsten om marken ligger centralt och den tillåtna exploateringen är hög. Kampen om marken förs därför med vassa vapen.

Det gäller att ladda anbudet med ett riktigt intressant och innovativt förslag till bebyggelse. En arkitektoniskt väl genomtänkt lösning som även bidrar positivt till miljön runt omkring och som kan vinna gehör bland allmänhet och beslutsfattare. Med den goda arkitektoniska lösningen kan bostadsbyggaren erhålla den eftertraktade optionen och platsen vid exploateringskontorets förhandlingsbord.

Men det är långt kvar till fastställd detaljplan och erhållet bygglov. Liksom till full finansiering och försålda eller uthyrda bostäder.

Nu börjar dealen om vilka exploateringskostnader som ska tas av bostadsbyggaren respektive kommunen. I den förhandlingen kan båda parter frestas till att tulla på den arkitektoniska kvaliteten för att få respektive kalkyl att gå ihop. Men man börjar därmed också att knapra på allmänhetens förtroende för planering och byggande.

 

När avtal väl är undertecknade möter bostadsbyggaren produktionens strävan efter förenkling och upprepning. ”Likvärdiga” tekniska lösningar erbjuds i syfte att sänka kostnader och öka vinstmarginalen, men med följden att de bärande idéerna i förslaget inte fullföljs. Inte sällan byts vinnande arkitektteam ut i detta skede så att ingen ska konstra när hyveln går.

Både beslutsfattare och allmänhet bedömer naturligtvis det som faktiskt byggs, det är ju det man får leva med. Och för stadsbon kallas det i klarspråk fusk att vinna en tävling och sedan inte bygga vinnande förslag.

Bostadsbyggarna ska inte ge sig ut på denna vingliga färd där allt verkar vara möjligt att utlova och ta tillbaka, men kommunerna ska inte heller bjuda in till ett sådant förfarande. Förslag ska naturligtvis kunna vidareutvecklas under resans gång, men inte till oigenkännlighet.

Exploateringskontoren måste sluta med att suboptimera sitt eget ekonomiska resultat på bekostnad av vad som är bäst i ett större samhällsekonomiskt sammanhang. Och bygglovgranskarna vara stentuffa med att hålla koll på att markanvisningstävlingens vinnande förslag faktiskt också blir det som byggs.

Lagt kort ligger i ärligt spel.

// Örjan Wikforss

Örjan Wikforss är arkitekt SAR/MSA, tekn dr och professor. Han är idag verksam i det egna företaget Arkiteturanalys. Inläggen publiceras även på hans blogg Kort sagt.