presumtionshyra

Presumtionshyra, eller nyproduktionshyra, innebär att hyror kan sättas utan hänsyn till bruksvärdesprincipen. Man kan alltså, till exempel, förhandla om att sätta en högre hyra än i omgivande hus.

Möjligheten infördes i och med en lagändring 2006 - se 12 kap 55 c § jordabalken - med syftet att skapa bättre förutsättningar för hyresrättsbyggen. Lagändringen grundade sig i prop. 2005/06:80. Den gäller endast för nyproduktion av eller ombyggnad till lägenheter.

Nyproduktionshyror kan idag (2015) således fastställas genom gängse förhandling; utan förhandling; eller med presumtionshyra. (Om ingen förhandling sker kan hyresvärden tvingas sänka hyran i och med bruksvärdesprövning). En överenskommelse om presumtionshyra ska omfatta en fastighets samtliga lägenheter, och måste träffas innan något annat hyresavtal, och måste förhandlas mellan hyresvärden och ”en etablerad hyresgästorganisation på orten". Efter 15 år kopplas hyran till bruksvärdesreglerna; tidigare var tidsperioden 10 år. Hyran kan dock förändras under denna tid om detta sker ”med hänsyn till den allmänna hyresutvecklingen på orten sedan överenskommelsen träffades” (12 kap 55 c § jordabalken). En sådan uppräkning sker, enligt Hyresgästföreningen, i de flesta fall (se "Presumtionshyror. Åtgärder för att öka byggandet av hyresrätter”, 2013, s. 5).

Enligt Hyresgästföreningen så hade c:a en tredjedel av de nyproducerade hyresrätterna mellan 2007 och 2013 presumtionshyror; hälften hade bruksvärdeshyror (se "Presumtionshyror", 2013, s. 2). Samma rapport fann även att 75% av presumtionshyrorna fanns i landets tre största stadsregioner, och ”att hyresnivån för de presumerade hyrorna sedan 2007 ökat med cirka 40 procent” ("Presumtionshyror", 2013, s. 4).

Så kallad omvänd presumtionshyra har använts som ett verktyg för att hålla nere hyresnivåer. Se till exempel Hem & Hyras ”Frihamnen är högintressant” (2015), och samma tidnings "Att tjäna pengar är inte primärt för oss" (2015). Metoden har även uppfattats som en form av social housing; det gäller de fall där man låter högre nyproduktionshyror bekosta lägre i samma område, se till exempel Problematisk föregångare i Frihamnen? (2015).

Övriga källor: SABO, “Nyproduktionshyror” (2015); SR, ”Ny lag ger högre hyror för nya hyresrätter” (2007).