Sekundära bostadsmarknaden

Begreppet sekundär bostadsmarknad myntades i mitten av 2000-talet av sociologen Ingrid Sahlin. Sahlin har definierat den sekundära bostadsmarknaden som:

”de lägenheter som kommunen (socialtjänsten) hyr ut till bostadslösa klienter i andra hand utan besittningsrätt och på särskilda villkor (”specialkontrakt”), t.ex. … - Förbud mot husdjur, inneboende, samboende - Krav på drogfrihet, arbetssökande, att delta i viss verksamhet - Tillsyn genom socialarbetare, som ibland har egen nyckel till bostaden - Omedelbar avhysning vid klagomål” (Se Sahlin, Den sekundära bostadsmarknadens betydelse).

Boverkets definition lyder:

”Sekundära bostadsmarknader definieras som kommunernas utbud av boendelösningar för personer som av olika anledningar inte blir godkända som hyresgäster på den ordinarie bostadsmarknaden. Det handlar om boendelösningar med någon form av hyresavtal, vanligtvis andrahandskontrakt, där boendet är förenat med tillsyn och/eller särskilda villkor eller regler.” (Uppföljning av den sekundära bostadsmarknaden 2013 (Rapport 2014:36) s. 8).

Hyreskontrakten på den sekundära bostadsmarknaden kallas ofta sociala kontrakt; andra benämningar är övergångskontrakt och kommunkontrakt.

Den sekundära bostadsmarknadens växte 2008-2013. Antalet sociala kontrakt steg från 11 700 till 16 386. Runt 90% av Sveriges kommuner, 260 stycken, hade en sekundär bostadsmarknad 2013. (2008 fanns en sekundär bostadsmarknad i 205 kommuner). Sociala kontrakt har under de senaste åren blivit relativt vanligare i de största och de minsta kommunerna. (Se Boverkets Uppföljning av den sekundära bostadsmarknaden 2013 (Rapport 2014:36), s. 19-20).

Den sekundära bostadsmarknaden uppkomst i Sverige kan spåras till förändringar i skatte- och bostadspolitiken under åren i början av 1990-talet. Boverket listar följande ”kända orsaker”:

  • ”ökade bostadskostnader till följd av skattereformen 1991/1992."
  • "avreglering av bostadsförsörjningslagen och bostadsanvisningslagen 1993."
  • "ändrade bostadsbidragsregler 1997."
  • "ett sätt att tillmötesgå marknadens krav på skötsamhet och behov av skydd mot hyresförluster."
  • "en växande gråzonsgrupp som fått allt svårare att etablera sig på hyresbostadsmarknaden.” (Uppföljning av den sekundära bostadsmarknaden 2013 (Rapport 2014:36) s. 9).

.

Förändringarna innebar stigande hyror - mellan 1991 och 1992 steg hyrorna med 20%. (Även fastighetsförvaltningen fick högre kostnader, framförallt i och med högre moms, fastighetsskatt och VA-taxor). Begreppet bostadsanvisningsområde, som kopplade all uthyrning, andrahandsuthyrning och byten till de ”bostadssökande som kommunen anvisat” försvann 1993 (Uppföljning av den sekundära bostadsmarknaden 2013 (Rapport 2014:36) s. 13). Det är dock oklart hur de sociala bostadslösningarna såg ut innan omvandlingen av bostadspolitiken. Boverket skriver:

”En kvalificerad gissning är att kommunerna delvis kunde kontrollera lägenhetsfördelningen genom de kommunala bostadsförmedlingarna. Denna möjlighet kan ha bidragit till att anskaffningen av sociala lägenheter skedde på andra premisser än i dag. Hur dessa villkor såg ut, och om det tidigare systemet var ”bättre” eller mer effektivt än dagens sekundära bostadsmarknad, går inte att bedöma.” (Uppföljning av den sekundära bostadsmarknaden 2013 (Rapport 2014:36) s. 13).

En viktig faktor i den sekundära bostadsmarknadens utveckling har varit förändringar i bostadsbidraget. Bostadsbidraget, med rötter i 1930-talet, blev allt dyrare för det allmänna under 1990-talet, bland annat på grund av nämnda skatteförändringar, och dess breddning till att gälla även nyproduktion. Efter en reform 1997 fick färre rätt till bostadsbidrag. Bidraget har inte heller hängt med i hyresutvecklingen. (Se Uppföljning av den sekundära bostadsmarknaden 2013 (Rapport 2014:36) s. 14-15).

Den sekundära bostadsmarknaden har förändrats från ett verktyg för hemlöshetsarbete till att, ”i allt större utsträckning”, bli ett ” kompensatoriskt instrument för att motverka bostadsbrist och allt hårdare krav på bostadsökande med små resurser.” (Uppföljning av den sekundära bostadsmarknaden 2013 (Rapport 2014:36) s. 9). En ofta påpekad tröskel för personer med små resurser är höga inkomstkrav. Detta kan vara på väg att förändras: Stockholms allmännyttor sänkte inkomstkraven i januari 2015, och Göteborgs allmännyttor kan vara på väg att följa efter. (Se Nu gäller sänkta inkomstkrav hos kommunala bolag och Intervju med Anneli Hulthén (s), Ulf Kamne (mp) och Daniel Bernmar (v) – kommunalråd i Göteborg (december 2014)).

Sahlin har, i Den sekundära bostadsmarknadens betydelse, kritiserat den sekundära bostadsmarknaden för att försätta socialtjänsten i en roll av ”myndighet, stödjare och hyresvärd” genom ökad kontroll av de boende. Fastighetsägaren kan, utanför den gängse hyreslagen, ställa specialkrav, bli garanterad hyra reparationskostnader. De som inte anses mogna för den sekundära bostadsmarknaden - de med "för lite problem" eller "för mycket problem" stängs ute. Sahlin skriver:

”Den sekundära bostadsmarknadens regleringar av sina hyresgäster präglar bilden av alla bostadslösa/hemlösa”

Boverket noterar:

”På så sätt kan besittningsskyddet sättas ur spel. Fastighetsägarna kan ställa villkor vid val av hyresgäster och får information om bostadssökande. Det är hyresvärden som bestämmer hyresvillkoren och om en andrahandshyresgäst får ta över hyreskontraktet och bo kvar. Hyran garanters samtidigt som tillsyn och kostnader för eventuell åverkan på lägenheten faller på kommunens lott.” (Uppföljning av den sekundära bostadsmarknaden 2013 (Rapport 2014:36) s. 11)

Kontrollen av boende har särskilt drabbat kvinnor, som Maria Bexelius och Hanna Pettersson noterar i "Rätten till bostad och rätten till ett fullvärdigt medborgarskap":

”Catharina Thörn [...] har beskrivit hur män som är hemlösa anses behöva vård för sitt missbruk, medan kvinnor anses behöva både missbruksvård och hjälp med sin identitet som kvinnor” (Bexelius och Pettersson, s. 29 i Tidskriften Fronesis nr 42-43 2013).

En allt vanligare metod på den sekundära bostadsmarknaden är "Bostad först". (För definition, se till exempel Socialstyrelsens definition och Stockholms stadsmissions definition. Metoden används bland annat i Göteborg, Helsingborg och Stockholm.